马光远:高层这个时候强调“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”,背后的深意值得关注

2020年12月07日 20:16来源:未知手机版

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?文|马光远

12月3日,主管房地产的副总理韩正3日在住房城乡建设部召开座谈会。关于房地产调控、长效机制讲了很多非常重要的话。在讲话中特别强调要“时刻绷紧房地产调控这根弦”,引发了市场各种解读。

主管最高领导在这个时候强调“绷紧房地产调控”的确有所指。

一是今年在疫情的情况下,很多地方不断尝试放松调控政策;

二是一些热点城市房价又开始反弹,特别是深圳等城市涨幅一度惊人,一些城市出现了疯狂“打新”的情况;

三是按照中国房地产调控政策的周期,每次调控,坚持3年之后一般都会放松,这次调控如果从2017年算,已经3年多了,市场有放松调控的预期。

房地产调控会像过去一样进入放松的周期,还是会继续坚持,管理层必须向外界释放明确的信号。

从会后发布的通稿看,这次座谈会不仅仅是一次年度会议,更是为“十四五”房地产政策和走向定调的重要会议。

韩正副总理的讲话内容主要有三个方面:

第一, 强调“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段”。

这是为“十四五”时期的房地产政策确立基调。其实,不仅仅是“十四五”,未来10年,除非发生巨大的风险,“房住不炒”的主基调不会变。房地产就其政策灵魂而言,已经从过去主要作为“经济工具”,转向“民生工具”。房住不炒会永远坚持,这也是防范房地产风险的关键。

为了让一些人死心,这次干脆加了“牢牢”两字!期待房地产政策全面放松,基本没有可能。

第二, 强调“时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展”。

这是一句老话,但说出了新的味道。“时刻绷紧”,再次强调房地产调控全面放松的概率不大。但是后面一句话更重要“从实际出发完善政策工具箱”,这意味着现有的房地产调控政策有很多不尽如人意的地方,有很多脱离房地产市场的现实。

比如,很多地方不合理的限价导致的“打新”,扰乱了房地产市场的预期,导致了不应有的恐慌。再比如,有些城市房价出现了深度调整,如何利用这个时间窗口,完善政策调控的方式和工具,都非常重要。

第三, 强调要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系,更好发挥规划的导向作用。

这是核心的核心了。在笔者看来,“十四五”期间,是完善房地产长效机制的最后机会,房地产的长效机制的建设,必须在这五年取得长足进展和实际成效。

因为,一者,过去的调控已经难以适应房地产市场的发展;二者,随着房地产进入存量时代,房价进入稳定周期。

为了长效机制建设,特别是房地产税比较好的政策环境。尽快推动中国房地产从调控周期进入制度建设周期,这是“十四五”房地产最重要的使命。

在谈到住房保障问题时,韩正强调要处理好两个关系,一是基本保障与非基本保障的关系,一是政府和市场的关系,强调既强化政府保障作用,也要积极运用市场化手段。

这等于点到了中国住房保障的要害。未来住房问题如何解决,主要靠政府,还是主要靠市场?这回到了中国房地产道路的方向性选择。一些人认为,正是因为过去的市场化才导致了高房价,这是片面的。如果没有市场化,我们连基本的居住需求都满足不了。

98年市场化改革之前,我们的住房状况如何,可以回过头去看。市场仍然是解决中国住房问题的主要路径,在住房问题上,幻想政府主要解决是不现实的。这点必须清醒。

中国高房价的根源恰恰在于没有真正实现市场化。

在这里,我特别要说明,把中国高房价的任务推给市场化是不公平的。中国高房价的根源恰恰在于没有真正实现市场化。比如在土地供应上,是100%垄断,集体土地不能入市,导致了小产权房现象。一些小产权房质量不输给任何商品房,但价格低了很多,为什么?请记住,任何不合理的高价都是市场化不彻底,而不是市场化太彻底的结果。

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